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上海松江九亭云亭德必易園招商綜合評估報告：企業選址與招租情況分析

發布時間：2025-07-21 瀏覽次數：22   來源：www.ugdp.cn

上海松江九亭云亭德必易園項目綜合評估報告

一、核心區位價值：G60 科創走廊的 “東部門戶”
1. 戰略定位與發展目標
  • 長三角數字文化創新中心：項目位于松江區九亭鎮滬亭路 880 號（前身為正好廣場），是德必集團在松江的首個改造煥新項目，定位為文創與科創融合的產業高地。作為 G60 科創走廊的 “東部門戶”，承接虹橋商務區外溢資源，聯動漕河涇開發區（東北 7 公里），形成 “研發 - 轉化 - 產業化” 全鏈條生態。
  • 區域產業升級引擎：九亭鎮作為松江對接上海市區的核心節點，依托 “1+1” 產業扶持政策（松江區 + 九亭鎮），重點發展文化創意、人工智能、數字科技產業，園區入駐企業可疊加享受稅收減免與專項補貼。
2. 立體交通網絡
交通類型
覆蓋范圍
通達時間
軌交系統
地鐵 9 號線九亭站500 米（步行 6 分鐘）
15 分鐘直達虹橋樞紐
快速路網
滬松公路直連嘉閔高架 / 外環高速
20 分鐘至虹橋機場
長三角鏈接
機場聯絡線中春路站（在建，1 站距離）
40 分鐘直達浦東機場

二、項目參數與智慧配置

1. 核心建筑指標
參數類別
指標詳情
附加價值
總建筑面積
近 1 萬平方米（袖珍型產業園區）
2022 年國際設計大獎得主
單元分割
100~1000㎡靈活組合（300㎡主力戶型）
得房率 68%，空間高效利用
層高與凈高
標準層高 3~5 米
吊頂后通透感強
空調系統
24 小時 VRV 分體式空調（獨立控溫）
按實際用量計費，節能靈活
智慧化配置
人臉識別閘機 + wehome 物聯平臺 + 3D 交互屏
實現無接觸通行與能耗監控
公共配套
2000㎡共享空間（會議室 / 咖啡吧 / 花園）
降低企業運營成本 30%
2. 設計特色與綠色生態
  • 云境中庭花園：以 “云海” 為設計靈感，錯層平臺與竹林景觀構建減壓空間，打破室內外界限，激發創意靈感。
  • 工業遺產煥新：保留原建筑開放式頂棚，植入垂直綠化與霧化隱私玻璃，降低能耗 20%。


三、300㎡租賃成本優化方案
1. 成本測算與市場對比
  • 市場基準價：3.0~3.8 元 /㎡/ 天（智慧園區溢價）；
  • 談判后優惠價：2.8 元 /㎡/ 天（降幅 10%），年節省 10.2 萬元；
  • 年度綜合成本：
費用類型
收費標準
月費用（300㎡）
年費用
基礎租金
2.8 元 /㎡/ 天
25,200 元
302,400 元
物業管理費
16 元 /㎡/ 月（含空調運維）
4,800 元
57,600 元
年度總計
—
—
360,000 元

四、產業生態與政策賦能

1. 產業集群與頭部企業
  • 主導產業：數字文化（40%）、人工智能（30%）、數字科技產業（30%）；
  • 企業生態：
  • 高新技術企業：邁赫機器人（工業自動化）、歌學信息（在線教育）；
  • 文創標桿：沙影傳媒（數字人面部捕捉技術），入駐率 95% 形成技術協作網絡。
2. 政策紅利（2025-2027）
  • 專項補貼：
  • 首年租金 20% 補貼（最高 50 萬元）；
  • 人才引進獎勵 1 萬元 / 人（“松江人才十條”）。
3. 德必增值服務
  • 七大服務體系：
  1. 政策管家（協助申報成功率＞80%）；
  1. CEO 俱樂部（產業鏈訂單對接）；
  1. 融資擔保（最高 300 萬元過橋貸款）。
五、商業與人才配套
1. 企業級服務矩陣
  • 商業配套：
  • 園區內：智慧餐廳、咖啡吧、共享健身房；
  • 周邊 1 公里：萬達廣場、寶龍城（餐飲 / 購物 / 影院）。
  • 技術平臺：
  • 開放 3D 交互屏路演廳，免費提供品牌展示；
  • 聯合優信無限打造 AI 智慧食堂，降低員工餐成本 30%。
2. 人才生活保障
  • 居住：九久青年城公寓（300 米）、金地草莓社區（1.5 公里）；
  • 教育醫療：
  • 九亭小學、松江區九亭醫院（1 公里內）；
  • 佘山國家森林公園（車程 10 分鐘）。
六、綜合優勢分析與決策建議
核心價值矩陣
維度
競爭優勢
數據支撐
區位戰略
G60 科創走廊東部門戶 + 虹橋資源外溢首站
15 分鐘直達虹橋樞紐
成本控制
租金低于市場 20%+ 共享空間免租，實際成本僅1.8 元 /㎡/ 天
年綜合成本 38 萬元
產業生態
95% 入駐率形成技術協作網絡，頭部企業訂單轉化效率提升 25%
2024 年產業鏈合作超億元
人才粘性
白領聯誼 + 傳統文化活動，員工滿意度提升 35%
配套調研滿意度 92%
企業決策建議
  1. 空間優選策略：
  • 鎖定3 層南向 300㎡單元（如 308 室），配備獨立 VRV 空調與中庭景觀，年成本 38.2 萬元；
  • 要求接入 wehome 智慧平臺，實現能耗數字化管理。
  1. 政策落地路徑：
  • 簽約同步啟動 “松江區文創企業” 認定，疊加 租金補貼 + 稅收減免（首年綜合補貼≈25 萬元）；
  • 加入德必 CEO 俱樂部，預約 11 月 G60 數字文化峰會（年度訂單池超 3 億元）。
  1. 生態融入計劃：
  • 聯合沙影傳媒共建數字技術實驗室，申請上海市文化科技融合專項基金（最高 200 萬元）；
  • 利用共享路演廳舉辦產品發布會，降低市場推廣成本 40%。
結論：云亭德必易園以袖珍體量、極致性價比、產業社群粘性、政策精準適配四大核心價值，成為中小企業布局 G60 科創走廊的黃金跳板。


上海松江九亭云亭德必易園招商招租電話：021-64398555



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