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? ? ? ? ?公司要辦公開(kāi)展業(yè)務(wù)，首先要有自己的辦公室。獲得辦公室的途徑無(wú)外乎兩種，一種是租賃，一種是自持。租賃很好理解，辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，我們租賃的是使用權(quán)；而關(guān)于自持就是辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于自己所在的公司，而自持的方式又可以分為購(gòu)置現(xiàn)有的物業(yè)，包括購(gòu)置即將完工的物業(yè)。?

? ? ? ? ?當(dāng)然隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及企業(yè)需求的多樣性，市場(chǎng)上也有定制開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供給未來(lái)的業(yè)主，即公司在開(kāi)發(fā)商在建設(shè)前期就與其約談好未來(lái)辦公室的各項(xiàng)要求，由開(kāi)發(fā)商代建，待到樓宇竣工，甚至是完成內(nèi)部精裝修后，再移交給業(yè)主方。而這種定制化完成的辦公室，在實(shí)用性、功能性等方面更切合企業(yè)需求，是當(dāng)前很多大企業(yè)獲得辦公場(chǎng)地的主流方式。

? ? ? ? ?而對(duì)于大多數(shù)公司以租賃方式獲得辦公室，我們今天聊聊和租賃辦公室有關(guān)的業(yè)主和二房東，以及和他們簽訂租賃合同的一些注意事項(xiàng)。

? ? ? ? ?關(guān)于業(yè)主，也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)方。我們租賃辦公室很多情況下是和業(yè)主直接簽訂租賃合同。而業(yè)主也有大業(yè)主和小業(yè)主之分，在寫字樓領(lǐng)域，獨(dú)立持有整棟寫字樓的往往我們成為大業(yè)主，大業(yè)主通常是以公司形式出現(xiàn)的；而部分寫字樓建成后，也有拆分出售的情況，而這種購(gòu)置寫字樓的業(yè)主，我們會(huì)稱為小業(yè)主。而簽訂租賃合同在同等條件下，和大業(yè)主簽更保險(xiǎn)一些。大業(yè)主往往會(huì)長(zhǎng)期持有物業(yè)，以租賃形式獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。而小業(yè)主往往是以投資的形式購(gòu)置物業(yè)，目的基本上是以租賃方式獲取利潤(rùn)，回收成本，或等待物業(yè)升值后出售，獲取銷售差價(jià)。考慮到小業(yè)主往往因自身資金實(shí)力有限，盡管在簽訂租賃合同時(shí)，和法律保護(hù)上，是可以帶租約出售房產(chǎn)的，但我們不鼓勵(lì)和小業(yè)主簽訂租賃合同。

? ? ? ? 而關(guān)于二房東，主要是由于一些業(yè)主對(duì)于打理自己的房產(chǎn)缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)或由于其他一些因素，將自己持有的物業(yè)交給運(yùn)營(yíng)方去租賃，而運(yùn)營(yíng)方就是我們通常所說(shuō)的二房東。二房東通常以低于市場(chǎng)租金水準(zhǔn)較低的價(jià)格整體獲得物業(yè)的租賃權(quán)，通常會(huì)在十年以上或更長(zhǎng)時(shí)間。之后對(duì)物業(yè)進(jìn)行分隔、裝修，而隨著分享辦公的興起，一部分二房東也做起與分享辦公相同的生意，直接布置好現(xiàn)成的辦公場(chǎng)所，企業(yè)可以隨時(shí)拎包入住。

? ? ? ? ? 對(duì)于從二房東手里租賃辦公室，大家還是要詳細(xì)考察二房東的市場(chǎng)口碑如何。在法律方面，必須要看到業(yè)主授權(quán)二房東從事租賃行為的合同或授權(quán)委托書。而在簽訂合同時(shí)，最好是簽訂三方合同。在北京地區(qū)對(duì)辦公區(qū)進(jìn)行裝修，在政府的建委部門進(jìn)行備案登記等手續(xù)時(shí)，是需要提供業(yè)主的證明，如房產(chǎn)證的原件掃描件等資質(zhì)，包括業(yè)主的裝修許可等蓋章文件等，這些都需要和二房東在簽訂合同中做明確的約定。很多情況下，是由于二房東與業(yè)主間配合不默契，往往造成一些資質(zhì)文件拿不到手，進(jìn)而影響整個(gè)租賃甚至是裝修的進(jìn)度。

? ? ? ? ? ?在簽訂合同前，有些事情是必須要了解清楚的，并約定在租賃合同里。首先是產(chǎn)權(quán)證明，即產(chǎn)權(quán)證，在上面我們可以明確看到產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)的建筑面積等必須的信息。其二是要了解物業(yè)是否被抵押了，檢查下產(chǎn)權(quán)證的原件，因?yàn)榈盅和鶗?huì)將產(chǎn)權(quán)證的原件交給抵押方，如果看到了產(chǎn)權(quán)證原件，你就可以放一半的心了。而在簽署的租賃合同中，也必須將物業(yè)抵押后，對(duì)現(xiàn)有租賃方的影響寫進(jìn)條款中。三是要了解下建筑面積，房產(chǎn)證上載明的通常為“建筑面積”=“套內(nèi)建筑面積”+“分?jǐn)偟墓灿忻娣e”。

? ? ? ? ? ?如果公司有一定的規(guī)模，我們建議通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來(lái)獲取租賃辦公室的資源。業(yè)主在出租辦公室時(shí)的酬金是由業(yè)主方付給中介機(jī)構(gòu)的，而不會(huì)是企業(yè)增加成本。對(duì)于一些大業(yè)主，即使你不經(jīng)過(guò)中介直接從業(yè)主手中租賃物業(yè)，業(yè)主也不會(huì)將剩下的傭金費(fèi)用補(bǔ)貼到你的租賃成本里。而通過(guò)好的中介去完成租賃，首先他們更了解整個(gè)市場(chǎng)、商圈及目標(biāo)樓宇的租賃價(jià)格，知道業(yè)主的報(bào)價(jià)是否合理；其次由于其能夠掌握更多的客戶而帶給業(yè)主的利益，也能夠拿到更具優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，從而促成交易；最后還是由于其專業(yè)性，在雙方最終的合同簽署過(guò)程中，對(duì)雙方的爭(zhēng)議條款能夠給出公平及專業(yè)的意見(jiàn)。當(dāng)然，最終的合同還要經(jīng)過(guò)公司財(cái)務(wù)、法務(wù)等部門從各自的專業(yè)角度給出最終意見(jiàn)。