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2019年一季度：租賃需求減弱 上海寫字樓租金出現下降

發布時間：2019-06-10 瀏覽次數：1600   來源：www.ugdp.cn

2019年4月15日，萊坊發布最新一期上海房地產市場綜述。綜述顯示2019年第一季度甲級寫字樓租金環比下降2.1%至每天每平方米人民幣9.5元。零售物業市場上，主要商圈首層商鋪平均租金環比保持不變在每天每平方米人民幣59.2元。工業地產市場上，物流倉儲物業租賃成交活躍，制造業整體呈現穩中有升的發展態勢。房地產投資市場方面，商辦物業市場共錄得七宗整購交易。

政策綜述

中國政府正在不遺余力的提振國內經濟，推動實體經濟健康發展。制造企業增值稅稅點4月份開始由之前的16%降至13%。小微企業認定標準放寬，更多的初創科技企業可以享受稅收優惠。第一季度通過的《中華人民共和國外商投資法》旨在保護外資企業在國內的合法權益，鼓勵更多的外資企業進入中國開發投資。

我們認為這一系列的政策出臺對于制造類企業、科研企業將產生長期的積極影響，預計制造企業、科創企業以及聯合辦公將成為未來甲級寫字樓市場租賃需求的顯著增長點，同時我們認為制造業的復蘇以及研發類科技企業的迅速發展也將帶動廠房、物流倉儲以及研發中心需求的增長，工業園以及商務園區市場將因此獲益。

甲級寫字樓

第一季度，上海甲級寫字樓市場新增辦公面積約為550,000平方米，環比增加53%，市場新供主要集中在浦西長寧區以及浦東前灘，兩個區域總計為市場帶來約430,000平方米的辦公面積，占到總供應的78%。本季度新竣工項目包括浦東小陸家嘴的瑞明大廈、長寧的古北SOHO以及前灘的晶耀前灘三期和前灘壹號等。
第一季度，由于短期內市場受減稅政策影響有限，上海甲級寫字樓市場平均租金環比下跌2.1%至每天每平方米人民幣9.5元。租賃需求持續減弱使得業主對于租金的議價空間在不斷擴大，這也成為目前市場租金明顯下跌的重要原因。
萊坊高級董事及上海辦公樓服務部主管張延軍表示:”第一季度市場表現平淡，但一些重點發展行業諸如人工智能、金融以及醫療行業的租賃需求仍然表現穩定。此外，新能源汽車相關衍生行業，譬如整車銷售企業、新能源汽車融資租賃、按揭服務類企業的寫字樓租賃需求出現明顯增長。第一季度由于空置率仍在高位的新供入市，致使上海甲級寫字樓市場整體空置率環比增加3.2個百分點至13.1%。”

“預計2019年上海還將有230萬平方米左右的新項目入市，大量新增供應以及目前偏弱的市場需求，使得市場租金存在繼續下行的壓力。”

零售商鋪

第一季度，上海有兩座購物中心和一座百貨新開業，分別是位于普陀區的上海星光耀廣場、位于寶山區的寶山U天地和位于浦東陸家嘴L+Mall的老佛爺百貨，共為市場帶來約114,100平方米的商業面積。升級改造仍然是存量市場的主旋律，例如徐家匯的匯金百貨和南京東路上的新世界城都在進行其開業以來最大規模調整。餐飲零售商積極嘗試開設新店計劃。1月24日，紐約人氣漢堡Shake Shack中國大陸首店在新天地開業；2月16日，星巴克在港匯廣場開出首家焙烤食品門店星巴克臻選·咖啡·焙烤坊。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“第一季度，上海主要商圈首層平均租金為每天每平方米59.2元，與上季度基本持平。升級改造后，南京東路和淮海中路的街鋪平均租金都有所回升，而購物中心首層平均租金略有下降。數座經過升級改造的商場重新開業后空置率都較低，使第一季度的購物中心整體空置率環比下降3.5個百分點至11.2%。展望第二季度，由于五一小長假從一天調整至四天，我們預計在五一節前后會有數座新商場開業，零售消費需求將保持暢旺， 商鋪平均租金保持穩中有升的態勢。“

工業市場

第一季度，上海工業地產市場持續活躍，制造業整體呈現穩中有升的發展態勢。上海物流倉儲地產的租金保持在每天每平方米人民幣1.58元，與上季度持平，物流倉庫的空置率也保持不變在7.5%的水平。一季度物流倉儲物業租賃市場活躍，其中包括DHL物流在嘉民外高橋配送中心租賃了9,000平方米的倉庫面積；萬科金山楓涇物流園出租了21,000平方米的倉庫面積。
一季度，聯東U谷在松江有25,000平方米的新建廠房交付。本季度上海工業區廠房租金保持穩定增長。單層廠房平均租金升至每天每平方米人民幣1.26元，環比增長1.6%。

萊坊上海工業服務部高級副董事房啟亮表示：“展望未來，隨著節后生產經營活動的逐步恢復，倉儲需求將有明顯增長。增值稅減稅新政的出臺也將直接利好制造業企業，減輕企業負擔，加之受中美經貿高級別磋商不斷傳出積極信號的影響，市場整體預期較為樂觀。展望第二季度，物流倉儲和廠房租金預計將保持穩中有升的態勢，年增幅維持在4%左右。物流倉儲的空置率將持續降低。

”

投資市場

第一季度，上海房地產投資市場表現十分活躍，共錄得七宗整購交易，總投資金額約為人民幣336.6億元，其中成交金額超過人民幣100億元有兩宗交易。這七宗整購交易包括四宗寫字樓和三宗綜合項目，買家為國內房企、海外基金公司及發展商。

1月份，基匯資本從華潤資本管理手中以人民幣28億元的價格收購上海萬象城項目。該項目位于閔行區吳中路，由四棟甲級寫字樓組成，總建筑面積達60,807平方米，其中辦公面積為56,950平方米。2月份，綠地控股以人民幣121億元收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及債權。中民外灘主要資產為上海董家渡項目，該項目位于黃浦區南外灘，占地面積為126,700平方米，總建筑面積為1,199,000平方米，為住宅、商業及辦公綜合項目。

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